El estudio del mercado inmobiliario de una ciudad como Santiago involucra la descripción y modelamiento de una gran cantidad y variedad de información. Esta característica es consecuencia de la enorme diversidad de agentes demandantes de bienes ofrecidos en este mercado y de variables que caracterizan su interacción y, de modo muy propio, del carácter espacial que tiene la oferta y la interacción entre ella y la demanda en este mercado. Así, el análisis de la localización de actividades y la formación de rentas de uso de suelo perdería sentido si no considerara su dimensión espacial.
Con el objetivo de analizar y predecir la evolución del mercado inmobiliario del Gran Santiago, la Universidad de Chile ha desarrollado e implementado, para el Ministerio de Planificación y Cooperación (MIDEPLAN), en el marco del estudio Análisis Políticas de Usos de Suelo (Mideplan-Sectra, 2002; pdf 5.25 mb), la primera versión del modelo genérico estratégico de localización de actividades y de valores de usos de suelo, denominado MUSSA. En una primera etapa se ha implementado para el Gran Santiago.
El modelo MUSSA es una herramienta destinada a la descripción, predicción y simulación del mercado inmobiliario, considerando la interacción con el sistema de transporte, recogido esto último a través de las medidas de accesibilidad/atractividad que presentan determinadas zonas para la localización de actividades específicas.
MUSSA ha sido concebido como una aplicación que no solamente permite al usuario efectuar predicciones o simulaciones del mercado inmobiliario urbano, sino que también, analizar la amplia cantidad y variedad de información que caracteriza este mercado y permitir el estudio de los efectos de la aplicación de un sinnúmero de políticas de localización y de transporte, entre las cuales es posible mencionar las siguientes: Incentivos de localización tanto residencial como no residencial, restricción de localización de actividades específicas, cambios en los usos de suelo por efecto de mejoramiento de la accesibilidad (planes de transporte), impacto de planos reguladores, subsidio diferenciado, política de generación de subcentros de servicios, entre otros.
El desarrollo de MUSSA es un significativo paso en el proceso iniciado por el Estado de Chile en lo relacionado con el ordenamiento territorial y mejoramiento de la calidad de vida de los habitantes. La predicción de la evolución de la ciudad y su relación con los planes de transporte permitirá a las autoridades tomar decisiones que se materialicen en la construcción de ciudades armónicas y funcionales a sus habitantes.